铭创配资地产经纬丨9月上海新房价格环比领涨百城二手房市场压力犹存

　　新华财经上海10月9日电在9月全国房地产市场呈现“新房结构性上涨、二手持续调整、租赁热度降温”的背景下，上海作为核心城市的市场韧性持续凸显。中指研究院最新发布的数据显示，9月上海新建住宅价格环比上涨0.82%，不仅在全国百城中位居首位，更带动十大城市新房价格均值实现0.38%的环比增长；二手住宅价格虽环比下跌0.48%，但跌幅在十大城市中处于较低水平，市场“以价换量”节奏相对平稳；租赁市场则随全国趋势小幅调整，平均租金环比下跌0.26%，整体表现优于多数重点城市。

　　展望四季度，多位受访专家认为，上海楼市大概率会延续“新房稳中有升、二手逐步筑底、租赁平稳运行”的态势。长期来看，上海在人口、产业、配套等方面的优势将持续为房地产市场提供支撑，“好城市+好房子”的市场机会将更加凸显，上海楼市的韧性与成长性有望在未来一段时间内持续领先全国主要城市。

　　新房价格环比领涨百城优质改善型项目持续入市

　　从新建住宅市场来看，上海9月的表现尤为突出。中指研究院数据显示，9月上海新建住宅平均价格达到60690元／平方米，样本价格中位数为56000元／平方米，环比涨幅0.82%，这一涨幅不仅远超全国百城新建住宅0.09%的平均环比涨幅，也高于北京（0.06%）、广州（0.32%）等其他一线城市，在百城新建住宅价格环比涨幅榜单中位列第一。

　　从市场驱动因素来看，行业人士表示，9月上海加快推出优质改善型项目，成为拉动新房价格结构性上涨的关键。例如近期招商蛇口旗下“康定壹拾玖”、越秀地产与华润置地联合开发的“翡雲悦府”、中海地产打造的“中海·云邸玖章”等多个定位中高端的改善型项目集中入市，凭借优质的产品设计、核心的区位配套以及品牌房企的背书，吸引了大量改善型需求入市，推动新房市场成交保持活跃。

　　从同比数据来看，上海新建住宅价格的优势更为明显。9月上海新建住宅价格同比上涨11.01%，不仅在十大城市中排名第一，更是大幅领先全国百城2.68%的同比涨幅，较同为一线城市的北京（2.36%）、广州（1.50%）分别高出8.65个、9.51个百分点，即使与同比涨幅6.01%的成都相比，也领先5个百分点。

　　这一数据表明，过去一年，上海新建住宅市场的成长性在全国主要城市中处于领先地位，市场对上海优质住宅资产的信心持续增强。业内人士分析称，从市场供需来看，一方面，上海作为中国经济、金融、贸易中心，人口持续净流入带来的刚性需求与改善需求叠加，为新房市场提供了坚实的需求支撑；另一方面，上海在土地供应端持续优化结构，重点保障优质宅地供应，2025年上半年房企在上海竞得的多宗核心地块，在四季度逐步入市后，有望进一步补充新房市场的优质供应，为后续市场稳定运行提供保障。

　　二手房市场压力犹存调整幅度相对温和

　　与新房市场的亮眼表现不同，上海二手住宅市场仍处于调整阶段，但压力相对可控。

　　数据显示，9月上海二手住宅平均价格为57908元／平方米，样本价格中位数为52758元／平方米，环比下跌0.48%，同比下跌3.85%。从环比跌幅来看，这一数据在十大城市中处于较低水平，低于武汉（-1.18%）、天津（-1.11%）、南京（-1.05%）等城市，仅高于杭州（-0.38%）；从同比跌幅来看，也低于武汉（-9.69%）、南京（-9.52%）、天津（-6.17%）等多数十大城市，市场调整幅度相对温和。

　　分析认为，从市场运行特征来看，上海二手住宅市场仍面临高挂牌量的压力，“以价换量”仍是当前市场的主要交易逻辑。不过，与全国多数城市相比，上海二手住宅市场的需求基础更为扎实。上海作为人口净流入城市，刚性购房需求持续存在，同时部分改善型需求在出售原有二手房后转向新房市场，也为二手市场带来一定的交易活跃度。从价格稳定性来看，上海二手住宅价格的抗跌性较强，例如，9月上海二手住宅价格环比跌幅较全国百城0.74%的平均跌幅收窄0.26个百分点，表明上海二手住宅市场在全国范围表现出了较强韧性。

上海市2025年以来逐月二手房成交套数

　　租赁市场平稳调整小户型更受青睐

　　租赁市场方面，9月上海住宅租赁市场随全国大市呈现小幅调整态势，但整体表现平稳。数据显示，9月上海住宅平均租金为83.13元／平方米／月，样本租金中位数为75.62元／平方米／月，环比下跌0.26%，同比跌幅则在1.0%以内，在50个重点城市中，这样的租金表现堪称稳健。

　　从全国范围来看，9月全国50个城市住宅平均租金环比下跌0.39%，跌幅较8月扩大0.24个百分点，上海0.26%的环比跌幅不仅低于全国平均水平，也低于西安（-1.22%）、温州（-1.12%）、南昌（-0.92%）等城市，仅高于苏州（-0.04%）、昆明（-0.09%）等少数城市。

　　从租金结构来看，上海不同面积段的租金表现则有所分化，例如，30平方米以下的小户型租金环比上涨0.40%，30-60平方米的中小户型租金环比上涨0.05%，而60-90平方米、90-140平方米的户型租金则分别下跌0.14%、0.33%，这一差异反映出当前上海租赁市场以刚需型需求为主，小户型住宅更受租客青睐。

　　对于租赁市场小幅调整的原因，市场普遍认为其主要受季节性因素影响。

　　业内人士表示，9月学龄家庭租住高峰期结束，部分短期租赁需求退出市场，导致租赁市场热度有所下降，这一趋势在全国多数核心城市均有体现，上海也不例外。不过，考虑到外来人口持续涌入上海带来的稳定租赁需求，从长期来看，上海租赁市场的需求基础依然稳固。例如在张江科学城、虹桥商务区、临港新片区等产业聚集区域，租赁需求明显更为旺盛。

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